Resolução CGSN nº 186/2026: Opção para Empresas do Simples Nacional em 2026

O Que é a Resolução CGSN nº 186/2026?

Publicada no Diário Oficial da União em 17 de abril de 2026, a Resolução CGSN nº 186 foi editada pelo Comitê Gestor do Simples Nacional com fundamento na Lei Complementar nº 123/2006 e no artigo 41 da Lei Complementar nº 214/2025. A norma é de caráter procedimental, mas tem impacto estratégico profundo: ela formaliza a janela em que microempresas e empresas de pequeno porte devem tomar duas decisões tributárias de alto impacto para o ano-calendário de 2027.

Para o setor de construção civil e mercado imobiliário, a norma é especialmente relevante. Construtoras de pequeno porte, empreiteiras, incorporadoras enquadradas no Simples Nacional e administradoras de imóveis precisam entender as opções disponíveis e seus efeitos práticos antes que o prazo se encerre.

As Duas Decisões da Janela de Setembro

A Resolução CGSN nº 186/2026 disciplina duas opções distintas que devem ser exercidas no mesmo período — entre 1º e 30 de setembro de 2026 — pelo Portal do Simples Nacional:

Simples Puro vs. Simples Híbrido: Qual a Diferença?

A LC 214/2025 criou o chamado “Simples Híbrido”, que permite às empresas do Simples Nacional recolher IBS e CBS fora do DAS, pelas alíquotas do regime regular, com não cumulatividade plena. A Resolução CGSN nº 186/2026 regulamenta os prazos para essa escolha. Entenda as diferenças:

Impactos Específicos para Construtoras

As construtoras de pequeno porte enquadradas no Simples Nacional enfrentam um dilema estratégico relevante. A construção civil opera predominantemente em cadeias B2B: a construtora presta serviços para incorporadoras, condomínios, órgãos públicos e empresas. Nesses contratos, o tomador do serviço é pessoa jurídica e pode se creditar do IBS e CBS pago pelo prestador.

• Construtoras com clientes pessoa jurídica (B2B): O regime híbrido pode ser vantajoso, pois gera crédito integral para o contratante, aumentando a competitividade em licitações e contratos privados
• Construtoras com obras para pessoa física (B2C): O regime puro tende a ser mais simples e suficiente, pois o consumidor final não aproveita crédito tributário
• Empreiteiras subcontratadas por grandes construtoras: O regime híbrido pode ser decisivo para manter contratos, pois a contratante do Lucro Real exige fornecedores que gerem crédito integral
• Empresas com alto volume de insumos (materiais de construção): O regime híbrido permite creditar IBS e CBS sobre todas as aquisições, reduzindo a carga efetiva

Impactos Específicos para Incorporadoras

As incorporadoras imobiliárias de pequeno porte enquadradas no Simples Nacional enfrentam uma situação peculiar. A atividade de incorporação tem como cliente final predominantemente a pessoa física compradora de imóvel. Nesse contexto, o regime híbrido pode não trazer vantagem direta na ponta, pois o adquirente pessoa física não aproveita crédito de IBS e CBS.

No entanto, há um aspecto relevante pelo lado dos insumos: incorporadoras que adquirem materiais de construção e contratam serviços de empreiteiras podem se creditar do IBS e CBS pagos nessas aquisições, reduzindo a carga tributária efetiva. A análise deve considerar o volume de insumos adquiridos e a margem operacional de cada empreendimento.

Regras para Empresas em Início de Atividade

A Resolução CGSN nº 186/2026 estabelece tratamento diferenciado para empresas constituídas entre 1º de outubro e 31 de dezembro de 2026. Para essas empresas, a opção pelo Simples Nacional e pelo regime regular do IBS e CBS é feita no ato da inscrição no CNPJ, produzindo efeitos a partir da data de inscrição e para todo o ano-calendário de 2027.

Cronograma de Ações: O Que Fazer Antes de Setembro

Regularização de Débitos: Oportunidade para Ingressar no Simples

Um ponto relevante da Resolução CGSN nº 186/2026 é a previsão de recuperação da opção indeferida. Caso a solicitação seja negada por pendências fiscais, a empresa terá até 30 dias corridos da ciência do indeferimento para regularizar os débitos. Regularizadas as pendências nesse prazo, o indeferimento é cancelado automaticamente e a opção é deferida. Isso representa uma oportunidade para empresas com débitos tributários que desejam ingressar ou permanecer no Simples Nacional em 2027.

Perguntas Frequentes do Setor

• Construtora no Simples pode continuar no Simples em 2027? Sim, desde que formalize a opção entre 1º e 30 de setembro de 2026.
• A opção pelo regime híbrido é obrigatória? Não. É facultativa. Quem não optar permanece no regime puro (DAS unificado).
• MEI (Microempreendedor Individual) pode optar pelo regime híbrido? Não. A Resolução exclui expressamente o SIMEI.
• Incorporadora no Simples pode optar pelo regime híbrido? Sim, desde que não haja vedação específica para sua atividade. Verifique com contador especializado.
• A opção pelo regime híbrido vale para o ano todo de 2027? Não. Vale apenas para janeiro a junho de 2027. O segundo semestre será regulamentado em norma posterior.

Como a Cruz Sociedade Pode Ajudar?

A Cruz Sociedade de Contadores é especialista em tributação para construção civil e mercado imobiliário. Nossa equipe está preparada para realizar a simulação comparativa entre o regime puro e o híbrido, considerando o perfil específico de cada empresa: mix de clientes, volume de insumos, margem operacional e estratégia de crescimento.

• Diagnóstico Tributário: Levantamento do perfil de clientes (B2B vs. B2C) e estrutura de custos
• Simulação Comparativa: Cálculo da carga tributária efetiva em cada regime para 2027
• Regularização Fiscal: Identificação e solução de pendências impeditivas ao Simples
• Formalização da Opção: Apoio na execução no Portal do Simples Nacional em setembro/2026
• Planejamento 2027: Preparação de sistemas e processos para o novo regime escolhido